兴润崩盘银行收紧房企名单 35亿债务祸起土地跌价

作者: 来源: 发布时间:2014-3-20 9:31:36

兴润置业垮塌可看做是因地价下跌导致企业资不抵债的典型案例。有宁波房地产业内人士告诉南都记者,由于土地跌价和投资需求乏力,目前正是需要严格警惕房企的资金和违约风险的时候。而银行业也在关注兴润崩盘。据初步核查,事件涉及建行、浦发、农行等10多家银行,共约24亿元。“我们现在也比较警惕个别房地产资金如果断裂有可能带来的风险传染。”昨日,一家国有银行省行信贷部负责人对南都记者表示。

  南都记者也从银行业内人士处获悉,目前不少银行正强化房地产企业“名单制”管理,警惕严防单体风险传染和扩大。

  当地龙头房企违约

  值得注意的是,这起债务违约案件的主角是当地规模最大的房企,已获国家房地产开发壹级资质。据初步核查,浙江兴润置业企业资产总额在27亿-30亿元,总负债35亿多元,实际亏空5亿-8亿元,严重资不抵债,其中涉及建行、浦发、农行等10多家银行共放贷约24亿元。

  昨日,奉化市房产管理中心有关负责人告诉南都记者,奉化市政府已成立专案组和应急工作领导小组,召集建行、浦发银行(9.00, -0.05, -0.55%)等6家金融单位召开沟通会,并对此事的处置做出了反应,“主要是开发商涉及经济犯罪,银行受到牵连,不过与房管部门并没有什么影响。”兴润置业的实际控制人和法人代表沈财兴、沈明崇父子,已因涉嫌非法吸收公众存款罪被移送奉化市人民检察院审查起诉。

  根据官方认定,兴润置业及关联企业资金链断裂,经营不善,经对债务情况初步核实,已经严重资不抵债,而被高利贷搞垮是主因。

  而当地民众最关注的是在建楼盘的现状,以及事件对楼市后续的波动影响。

  从目前政府应对来看,虽然还没有官方发布,但奉化市房管部门有关人士告诉南都记者,官方在寻求解决方案,避免放任烂尾影响购房者利益和市场秩序。有接近消息的当地人士估计,政府可能寻接盘者避免烂尾。

  “虽然开发商违约,但对于已经交房款、手续齐全的购房者,我们要做遗留下来的善后工作,正当购房的业主是可以办理相关产权证的,这一点我们要做到让民众放心。”奉化市房产管理中心产权科有关负责人昨日向南都记者表示。

  浙江浙联律师事务所主任戴和平认为,不管怎样处理,受影响最大的是已购买在建楼盘的业主。如果这个项目最终沦为烂尾楼,购房者将血本无归。

  “房企资金链断裂,这时企业可能走破产程序,政府会拍卖资产以支付房企所欠的债务。”广东格林律所副主任李前斌告诉南都记者。

  目前兴润置业手上还有两个楼盘在售,一是高档豪华法式别墅区“桃源府邸”,一期销售不佳,二期尚未修建;二是位于奉化长汀村,还在开发的长汀小区项目,主打改善性住房和刚性住房需求。

  祸起土地跌价

  奉化市房产管理中心有关负责人向南都记者表示,前几年楼市的情况比较好,价格有一波好的行情,现在有所放缓。在这种情况下,土地价格也出现了“先高后低”的波动。行情尚好时,政府推地时把起拍价定得很高,导致企业高价拿地。一旦成交乏力,资金难以回笼,政府为拍卖相邻地块并提高成交率,只能把起拍价定得很低。

  有熟悉兴润置业的宁波相关人士就表示,政府这样的行为,无疑变相造成了当时高价购地的公司资产严重缩水,甚至出现资不抵债的情况。

  “除非是拿地太激进,而土地和市场的涨幅又生变的情况下,否则如果正当经营,房地产企业倒闭其实是非常难的,特别是走轻资产快周转的企业一般很难倒。”业内人士向南都记者介绍行业发展问题时表示。

  兴润置业的没落,从某种意义上来说也凸显了房企融资的风险。

  “在高成本拿地,遭遇地价下跌时,再融资的渠道很难畅通、债务展期也更为不易。”启元财富投资总监汪鹏接受南都记者采访时表示,兴润置业这样的业务范围比较狭窄,产品落地地区集中,融资手段单一的地产商,其风险不易分散。

  其分析,因为地价下跌导致资产严重缩水使得企业资不抵债的案例,在房产领域非常少见。应该说这只是个案,但它是一个非常有代表性的个案,“这个事件爆出来,今年整个地产市场,债权人会越来越紧张,受偿竞争也会越来越大”。

  “今年是房地产调控的过渡年。”帝海集团总裁李小明昨日接受南都记者采访表示,宁波房企违约事件,包括杭州降价,相信都还是个别现象,没达到要中央政府重视的高度,“但行业优胜劣汰已经是必然,这也是行业发展深入之后的必然规律。”

  银行警惕风险蔓延

  “我们现在也比较警惕个别房地产资金如果断裂有可能带来的风险传染。”昨日,一家国有银行省行信贷部负责人对南都记者表示,今年大部分银行不良贷款上升,资产质量恶化迹象明显,个别银行的不良出现由此前的小企业向大企业贷款蔓延的趋势,银行对于房地产信贷还是比较谨慎。

  “外界如此关注兴润置业资金链断裂问题,兴润置业问题被看做是三四线城市中小开发商资金链断裂的一个样本,其是否会引发连锁反应,蔓延至其他地方,是目前银行较为关注的。”一家股份制银行广东省分行行长在接受南都记者采访时认为,另外一个重要原因是尽管过去半年银行在调整房地产信贷结构,但是目前房地产信贷在各个银行的比重还是较大,房地产信贷风险将对银行资产信贷质量具有重大影响。

  一位券商银行板块研究员告诉南都记者,2014年银行资产质量承压,目前大多数银行正加大清收和处置力度,而部分银行在房地产贷款战略上更加谨慎。南都记者从银行业内人士处获悉,目前不少银行正强化房地产企业“名单制”管理,警惕严防单体风险传染和扩大。特别是对三四线城市的中小开发商,据其了解,部分银行已经通过窗口指导叫停。而一位民间借贷人士也告诉南都记者,目前监管部门已监控商业银行房地产贷款投放量,并设定占比上限,要求银行强化土地储备融资规模管理。

  实际上,房地产上下游产业链涉及面较广,若房地产信贷出现恶化,对于银行其他信贷资产也存在威胁。“今年银行很重视平台债和房地产债,而二者存在一定的互为关系。”佛山一家国有银行分行行长在接受南都记者表示。

  在其看来,包括浙江在内房地产信贷风险爆发的一个原因是当地土地价格出现跌价风险,而这种情况部分三四线城市已存在潜在风险。这些地区中小开发商较多,一旦资金链出现问题,项目无法进行,资金难以回笼,政府土地拍卖没有接盘,土地价格将出现跌价,而目前地方融资平台运转的主要支撑正式在于卖地,如果土地作为支撑难以为继,融资平台也很危险。他特别指出,目前,政府背的债已经很重了,如果不准备充足的现金流,房地产的信用危机有可能在部分地区传导至地方融资平台。

  [相关报道]2400亿到期地产信托承压

  南都讯 记者刘国珍 兴润“崩盘”,让房地产信托产品上下游以及终端人士再次感受到丝丝凉意。

  统计数据显示,今年将有超过9000亿元集合信托集中到期,其中房地产(6.60, 0.15, 2.33%)信托规模占比 最 高 ,规 模 约2479亿元。而在去年,据用益信托统计,地产信托(集合信托)到期规模就已高达约1965 .45亿元。据悉,当年受宏观调控政策影响,不少房企经营状况每况愈下,曾出现8个房地产类信托出现兑付危机。

  用益信托研究员帅国让表示,此前地产信托风险事件的暴露,说明信托在开展业务中存在不够规范、不尽职调查的地方,也许还有更多的项目存在隐患;同时也说明信托业预判风险的能力不强。而宁波地产违约事件,会让更多投资人观望情绪加重,从而导致更多地产项目融资难,房地产信托势必会受到影响。

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  在启元财富投资总监汪鹏看来,此后半年,是房地产的关键时刻,也是房地产信托的关键时刻。“这半年如果熬过去,目前出现的地产危机‘星星之火’就不会‘燎原’”。但若此类事件越来越多,市场很难挡得住大面积风险爆发。

  而另一方面,汪鹏认为,这也是地产市场升级的机会点。“地产市场贬值幅度大,一些中小地产商将面临越来越多的困境终将被淘汰,而有实力的大型地产商无疑将会‘捡漏’,低价格收购资产,将地产游戏升级。”

  汪鹏表示,目前的地产项目崩盘,还在萌芽状态,到处破产的现象,不太可能。“但凡能找到后续资金都不会有很大问题。”而随着房地产信托风险持续升高,今年信托公司兑付压力也会升高,保兑付和对地产商的跟踪,将耗费很多精力。

  其提醒,今年的投资不在于投资收益率,更多的应该是在对资产安全性的把控。比如,如果外资撤离中国房地产、人民币资产贬值等因素,都会在市场上引发更多抛盘。